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凤凰网房产上海讯 最近，上海楼市悄然掀起“送面积”风。
4月初，宝山新盘招商序率先推出“三阳台”创新户型，随后长宁区的越秀招商·和樾长宁、浦东的招商臻境等项目也纷纷以“双阳台”或“三阳台”作为卖点。即便是顶豪项目绿城潮鸣东方，也设计了预留改造空间的镂空阳台。
在别墅产品领域，空间赠送更为多样。国贸海上原墅、上海桃花源等项目着重强调地下室、挑空客厅、花园、露台等区域的附赠价值。此外，众多楼盘采用（类）一梯一户的设计方案。如此种种，让当前上海新房产品的得房率较传统户型显著提升。
这场面积赠送狂欢的背后，恰逢上海住宅政策的关键变局。凤凰网房产从多方信源了解到，上海市正在酝酿出台“第四代住宅”新规，拟大幅放宽阳台面积计算标准，允许局部空间挑空设计，并将架空层、风雨连廊等公共区域移出容积率计算范围。
受此影响，新规落地前的这段“混沌期”里，一批楼市“新物种”提前涌现——它们或配备多阳台布局，或打造高拓展地下室，亦或增加挑空空间，以“赠送面积”为核心卖点抢占市场。
01 上海新房，正在慷慨“送面积”
“我们能报批肯定就是合规的，完全不用担心”。和樾长宁的置业顾问告诉凤凰网房产，目前市场处于新老政策交替之间，因此给了开发商更多空间做出“绝版户型”。
（和樾长宁置业顾问信息截图）
据和樾长宁置业顾问介绍，项目143㎡户型做了三个阳台，都是不封的算一半面积，再加上类一梯一户的电梯厅有8.5㎡左右供自家使用，最终实现“143㎡的户型整体空间感像170-180㎡”。
（和樾长宁143㎡户型图和创意样板间实景/图源网络）
对于别墅类产品而言，以“面积赠送”作为卖点的灰色操作更是行业公开的秘密。
以上海桃花源项目为例，项目主推建筑面积约175-380㎡的中式合院，却在宣传海报中以醒目的“600-1500㎡”面积段作为核心卖点。细察之下，这组数字上方标注着5个极易忽略的小字——“实得面积约”。按此口径测算，项目宣称的得房率竟高达300%左右。
（上海桃花源实际建筑面积/来源网上房地产）
（上海桃花源宣传面积段/图源项目官微）
那么上海桃花源的“面积膨胀”究竟是如何实现的呢？据项目方销售介绍，“以其185㎡的户型为例：其地下空间层高约7.9米，通过隔层设计可拓展为两层使用空间，地下实际可用面积达约 500㎡，且全部为赠送区域；地上部分层高更是达到9.9米，可通过搭建二层结构，将地上使用面积拓展至约 280㎡。”如此一来，上海桃花源185㎡的户型就“膨胀”到800㎡左右，较原始建面实现惊人的4倍扩容。
（上海桃花源185㎡户型图/图源网络）
（上海桃花源样板间B2层挑空区域/图源项目官微）
虽然空间尺度比上海桃花源稍逊一筹，不过松江的新盘国贸海上原墅的在售产品，也实现了大面积附赠设计。
比如其建面约150㎡下叠户型，拥有约5.65米层高地下室，首层约3.15米，二层3.15米，首层约7.2米横厅连接南向花园+北房间+1厨1卫；二层南向主卧套房+北次卧+家庭共享空间，二层部分区域为客厅挑空，可改为房间，属于潜在的附赠面积。
（国贸海上原墅150㎡下叠户型图）
据国贸海上原墅置业顾问介绍，150㎡下叠户型的地下室共88㎡全部赠送，业主未来可自行浇筑做成1层半或2层，加上赠送的花园和挑空部分区域，得房率“超过100%”。
（国贸海上原墅销售人员信息截图）
另据销售人员介绍，国贸海上原墅毛坯交付的联排别墅更是尺度优越，整体共上下5层，拥有约5.65米层高地下室，一层客厅挑空约6.45米，还设计了类似天井内庭院空间（不计入建筑面积），并且三层配备双露台，多处灵动空间都能随业主心意“改造”。
（国贸海上原墅201㎡联排户型）
据凤凰网房产上海站调研，上海当前在售的别墅或类别墅产品（含风貌别墅），大多采用以下销售方式：
在新房交易环节，符合规划规范的地下室不计入房屋总价，由开发商作为附赠空间赠送给业主，且暂不计入产权登记面积；但房屋交付后，地下室将纳入产证登记范围，业主需按规定缴纳这部分的物业费。
（国贸海上原墅一房一价表）
而进入二手交易环节之后，可售建筑面积即为包含地下室的产证面积。因此上海桃花源销售人员表示，“虽然我们项目新房均价是15.6万/㎡，但如果按实得使用面积换算，实际均价在6万/㎡左右”。
02 送面积，是否合规？
无论是送飘窗、送阳台，还是送挑空、送地下室，可以看见上海新房在新一轮的产品力竞争中，正在掀起“送面积”热潮。
而对购房者而言，所谓“赠送面积”的合法性、未来使用的稳定性及实用性，是更为关键的考虑因素。
凤凰网房产上海站查询发现，当前上海通用的住宅面积测算标准是依照2021年9月颁发的《上海市建筑面积计算规划管理规定》，其中提到全屋阳台水平投影面积小于或者等于8平方米的，才可以算一半面积，而诸如招商序、和樾长宁等盘几个户型的阳台面积，合起来显然已经超过了8平方米，为何报批方案可以过审？
据知情人士透露，“虽然新规尚未出台，但当前上海对阳台面积的限制正逐步放宽，具体操作层面可由开发商与各区相关部门协商，且不同区域的执行标准存在差异”。
而在地下空间部分，《上海市建筑面积计算规划管理规定》中也有约定，地下室符合“房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2……通风采光井宽度不超过1.8米”等条件的，其建筑面积不计入容积率。另外“高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率”。
简言之，规范的核心约束在于：地下室顶板（或理解为“露出地面部分”）的高度，不能超过地下室自身净高的一半。 但规范对地下室向下开挖的深度本身，并未设置硬性上限。
这恰恰解释了上海市场为何能涌现众多5米、7米甚至10米层高的地下室。
一位地产开发营销人员向凤凰网房产透露了背后的操作逻辑：开发商在设计阶段，会将深挖的空间技术性拆分为多层（如B1、B2），并向上提交详细的分层地下室结构书，明确申报每一层的具体用途（例如B1层规划为车库，B2层定位为人防或设备间）及其申报层高。
“在确保基坑安全并通过规划审批的前提下，”该人士指出，“项目最终的地下室开挖深度，实质上是开发商对建筑成本与预期溢价空间的综合权衡。” 深挖虽显著推高土建投入，但若能将其包装成具有高改造潜力（如可加隔层）的“赠送”空间，并以此作为核心卖点提升项目定价，开发商便具备足够的经济动力去挑战更深的挖掘。
（上海桃花源样板间地下空间/图源项目官微）
当然，地下室的深度也并非可以无限制拓展，随着埋深增加，技术挑战亦呈几何级攀升。例如浦东的新盘汤臣君品，拥有超10米深度的地下空间，每一个地下层高起步4米、最高能达到约6.65米，这其中汤臣用到了复合型支护结构、超深地下连续墙等创新的施工工艺来应对工程难题。
（汤臣君品地下车库实景）
03 送面积，是否实用？
当前上海楼市涌现的“送面积”风潮，本质是开发商在政策调整窗口期进行的产品创新与营销突破。这些设计在提升户型卖点和得房率数字上效果显著，成为撬动市场的利器。然而，这种创新背后潜藏的使用痛点与合规风险，却往往被营销话术所淡化。
专业人士提醒，看似诱人的“送面积”，对购房者而言并非单纯的“免费午餐”，其真实价值与潜在风险需要审慎权衡。
以三阳台设计为例，虽然在一定程度上通过半面积赠送提升了得房率，却因规范限制导致功能局限于基础晾晒或绿植摆放，即便把阳台隔断拆除包进房间，拓展空间仍较为有限。更关键的是，在固定户型面积（如100㎡）下，阳台面积的显著增加，必然意味着客厅、卧室等核心功能区域的尺度被相应压缩。 购房者看似“多得”了阳台面积，实则可能牺牲了日常起居更重要的空间体验与舒适度。
而高赠送的地下室则伴随着更为显著的硬伤与隐患：采光通风先天不足导致昏暗、空气流通差，长期影响居住舒适度并推高后期使用成本（需额外投入新风、强照明）；上海湿润气候下潮湿发霉问题顽固，不仅损坏物品、滋生细菌，高昂的维护成本（除湿、防水）也难以根治；更棘手的是产权与交易的不确定性——新房交易时“赠送”不计价不登记，但交付后纳入产证需缴物业费，二手交易则按包含地下室的面积计价，这为未来政策执行口径变化、违建认定或交易纠纷埋下风险。
尤其值得警惕的是行业普遍采用的“验收后改造”模式：开发商报规时严守现行标准，交付后却引导业主“自行”封闭阳台、浇筑夹层，这种“打擦边球”的操作虽规避了当下审查并为未来可能放宽的新规预留接口，却将实质性的违规风险完全转嫁给了购房者，一旦面临严格执法或影响产权登记，业主首当其冲。
另外所送“面积”的改造成本也不容忽视。例如上述和樾长宁项目改造阳台要交3万元左右的费用，国贸海上原墅置业顾问表示地下室装修“至少需要30万元左右”。
对于购房者来说，验证“送面积”是否“真合规”，则需穿透营销包装、仔细核查规划图纸、警惕依赖“后期改造”实现的面积，并在政策细则完全明朗前保持审慎。最终，基于看得见、摸得着、登得上产证的实在面积，并充分考量这些“赠送”部分潜在的使用成本、维护负担与体验折损，进行价值判断，方是规避风险、理性购房的稳妥之道。
END
总体来看，上海楼市当前涌现的多阳台设计、高拓展地下室以及丰富的挑空空间，清晰地指向一个事实：在“第四代住宅”新规正式落地前的政策酝酿期，关于阳台面积计算、地下室层高限制以及特定空间规划的相关规则，确实出现了实质性的松动窗口。
这场由市场自发推动的“空间扩容”，悄然重塑着上海住宅的空间价值标准，也在为上海的购房者带来更多新的选择。
我来说两句
